دسترسی سریع املاک کشور
ثبت نام در خبرنامه
* نام
* ایمیل
املاک جدید
وضعیت :
جستجو
کد ملک
پشتیبانی
آمار بازدید
پيش خريداران مسكن بيمه مي شوند
 
پيش خريداران مسكن بيمه مي شوند

93/02/03



نويسنده: هاجر شادماني





گروه مسکن: متقاضيان پيش خريد مسکن – و افرادي که هم اکنون شرايط خاص حاکم بر بازار را براي خريد آپارتمان در حال ساخت به جاي واحد آماده، به صرفه مي دانند- مي توانند يکبار ديگر به اجراي قانوني که سه سال پيش با هدف «تضمين قراردادهاي پيش فروش و ضمانت بخشي به تعهد پيش فروشنده ها» به تصويب رسيد اما هيچ وقت استفاده نشد، اميدوار شوند.

روز گذشته معاون قوه قضائيه و رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره آخرين وضعيت قانون خاک خورده «پيش فروش مسکن» گفت: مشکلات و اختلاف نظرهايي که بين قواي سه گانه به خصوص قانون گذار و قوه قضائيه برسر بخش هايي از اين قانون وجود داشت، مرتفع شده و ظرف روزهاي آينده آيين نامه اجرايي اين قانون ابلاغ مي شود.

قانون پيش فروش مسکن زمستان 89 بعد از تاييد مجلس، توسط رئيس جمهور ابلاغ شد و مجموعه قوه قضائيه، وزارت دادگستري و وزارت مسکن مکلف بودند آيين نامه اجرايي آن را حداکثر ظرف 3 ماه تدوين و به تصويب برسانند تا بازار بي قانون پيش فروش از بهار سال90 به چتر امنيتي و مدافع حقوق پيش خريدار مجهز شود.

به رغم صراحت قانون در تعيين چنين تکليفي براي دستگاه ها، اما در سه سال گذشته اجراي قانون پيش فروش در تعطيلي مطلق قرار داشت.

هر چند پاييز سال گذشته وزارت راه وشهرسازي از رفع اختلافات نظري در متن پيش نويس آيين نامه اجرايي قانون پيش فروش و ارائه آن به هيات دولت براي امضاي نهايي و ابلاغ آن خبر داد اما اکنون بعد از گذشت 4 ماه از اين وعده نيز، هنوز خبري از صدور مجوز اجراي قانون پيش فروش نشده است.

با اين حال گفته هاي ديروز رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره رسيدن اين قانون به نزديکي هاي ايستگاه ابلاغ، آن هم باتوجه به اينکه يکي از موارد اصلي اختلاف به اين مجموعه مربوط بوده، مي توان اين بار بيشتر از قبل به اعمال قانون در بازار پيش فروش اميدوار بود.

بررسي هاي «دنياي اقتصاد» چالش اصلي بازار پيش خريد را نشان مي دهد: دو نوع ناامني، همواره سرمايه پيش خريداران را تهديد مي کند، يکي احتمال سوءاستفاده پيش فروشنده در فروش يک واحد به چند نفر در آن واحد و ديگري دبه در قيمت توافق شده. تهديد دوم، عمدتا در شرايطي اتفاق مي افتد که قرارداد پيش فروش در دوره رکود يا ارزاني قيمت مسکن تنظيم شود و آپارتمان هنگام صعود قيمت ها، تکميل و واگذار شود.

در حال حاضر با توجه به قرار داشتن قيمت مسکن در پايين ترين سطح و چشم اندازي که درباره نوسان قيمت به اندازه نرخ تورم براي ماه هاي آتي مطرح است، ميل پيش خريد افزايش پيدا کرده و در طرف مقابل، سازنده ها نيز به خاطر فروش نرفتن واحدهاي نوساز در ماه هاي اخير، رغبت زيادي به پيش فروش دارند. بنابراين اگر مجوز اجراي قانون پيش فروش مسکن در روزهاي آينده ابلاغ شود، به واسطه ابزارهاي کنترلي و امنيتي موجود در آن، تهديدهاي احتمالي بر حقوق پيش خريدار، به صفر مي رسد.



دعاوي ملکي زياد شده است 

به گزارش «دنياي اقتصاد»، احمد تويسرکاني، رئيس سازمان ثبت اسناد در حالي روز گذشته از رفع ايرادات موجود در متن آيين نامه پيش فروش و ابلاغ آن ظرف چند روز آينده خبر داد که اين آيين نامه به دليل برخي اختلاف نظرهاي موجود در پاره اي از مواد آن، بين دولت و قوه قضائيه، منجر به يک پروسه نقل و انتقال سه ساله آيين نامه ميان اين دو قوه شد.

قانون پيش فروش مسکن به دنبال ضرورت هاي روز بازار مسکن و به دليل نبود ضوابط قانوني مشخص به منظور کاهش تخلفات ناشي از اين شيوه رايج فروش واحدهاي ساختماني، زمستان سال 89 در مجلس تصويب شد که بنا بر اين متن قانوني، دولت (وزارت مسکن وقت و وزارت دادگستري) مکلف شد ظرف سه ماه نسبت به تهيه و ابلاغ آيين نامه اجرايي آن اقدام کند.

هر چند اين آيين نامه در سال 90 از سوي دو وزارتخانه مسکن و دادگستري تهيه شد، اما ايراداتي که در نهايت قوه قضائيه در مورد برخي مفاد ثبتي و حقوقي اين آيين نامه به آن وارد کرد، پروسه سه ساله اي را پيش روي اصلاح اين ايرادات و رفت و برگشت آيين نامه ميان دولت و قوه قضائيه موجب شد.

رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ديروز با اشاره به رفع اين ايرادات و تاييد آيين نامه پيش فروش با امضاي رئيس قوه قضائيه، گفت: با رفع نقاط اختلاف نظر ميان قوه قضائيه و دولت در مورد برخي مفاد اين آيين نامه، انتظار مي رود آيين نامه پيش فروش ساختمان ظرف چند روز آينده ابلاغ شود.تويسرکاني با بيان اينکه يکي از مهم ترين معضلات و مشکلات موجود در رابطه با فروش املاک و نقل و انتقال آنها نبود ضوابط اجرايي و قانوني در حوزه پيش فروش است، افزود: طي ساليان گذشته در حوزه مالکيت، قوانين و مقرراتي وجود داشت که به موجب آن بر ثبت رسمي اسناد به عنوان يک الزام قانوني تاکيد شده بود، اما به مرور زمان اين قوانين بي اثر شد و در نتيجه هزينه هاي فراواني بابت اين امر بر جامعه وارد شد. وي ادامه داد: هم اکنون پرونده هاي بسيار زيادي ناشي از دعاوي ملکي که اسناد آنها غيررسمي است در دادگاه ها و مجامع قضايي در جريان است.

معاون قوه قضائيه سال گذشته در آخرين اظهار نظر خود در مورد سرنوشت ابلاغ آيين نامه اجرايي قانون پيش فروش ساختمان اعلام کرده بود که اين آيين نامه به دليل برخي مشکلات ثبتي و حقوقي از قوه قضائيه به وزارت دادگستري ارجاع شده تا پس از رفع اين مشکلات دوباره از سوي قوه قضائيه مورد بررسي قرار بگيرد.

اين در حالي است که دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي نيز 6 ماه قبل، از رفع اختلافات موجود در اين آيين نامه و انتظار براي ابلاغ آن، خبر داده بود.



ابزارهاي کنترلي در قانون پيش فروش 

گزارش «دنياي اقتصاد» از ضوابط اصلي و نهايي شده قانون پيش فروش مسکن که بنا بر اعلام معاون قوه قضائيه تا چند روز آينده براي گره گشايي از چالش ها و تخلفات اين دسته از معاملات ابلاغ مي شود حاکي است: براساس آيين نامه اجرايي اين قانون سازندگان بايد براي دريافت مجوز قانوني پيش فروش، پنج مرحله را پشت سر بگذارند.

به موجب اين آيين نامه از اين پس کليه معاملات پيش فروش املاک بايد در دفاتر اسناد رسمي تنظيم و منعقد شود و خلاصه اي از آن ضمن ثبت در سند مالکيت، ارسال و اعلام شود.

کنترل تعداد واحدهاي داراي پروانه و پيش فروش شده با الزام شهرداري ها به قيد تعداد واحدها در پروانه هاي صادر شده، دومين موضوع مهمي است که در آيين نامه اجرايي پيش فروش به آن اشاره شده است.

به اين ترتيب با مشخص بودن تعداد واحدهاي داراي پروانه دفاتر اسناد رسمي موظفند هنگام صدور سند پيش فروش، با استعلام از اداره ثبت محل، تعداد واحدهاي باقي مانده براي پيش فروش را کنترل کنند تا امکان فروش يک واحد به چند نفر از بين مي رود.

تکليف قانوني براي فروشنده به منظور بيمه کردن مسووليت هاي خود نسبت به پيش خريدار، براي جبران خسارت هاي ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و زيان هاي ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در مقابل پيش خريدار و اشخاص ثالث، سومين مرحله و الزام جديد براي پيش فروشنده محسوب مي شود.

پرداخت اقساط از سوي پيش خريدار به فروشنده بر مبناي صدور تاييديه مهندس ناظر که حاوي ميزان پيشرفت فيزيکي پروژه است، الزام چهارمي است که آيين نامه اجرايي قانون پيش فروش فرا روي فروشنده قرار مي دهد.

با استفاده از اين الزام، پيش خريداران اقساط خود را مطابق با قرارداد في مابين با فروشنده پس از تاييد هر مرحله از ساخت، پرداخت مي کنند.

آيين نامه اجرايي پيش فروش ساختمان، همچنين فروشنده را مکلف کرده است تا پيش از هرگونه اقدام براي انتشار آگهي پيش فروش يا انعقاد قرارداد با خريدار، اقدام به کسب مجوز قانوني پيش فروش از وزارت راه و شهرسازي کند.



حبس و جزاي نقدي براي سازندگان متخلف 

آيين نامه اجرايي پيش فروش ساختمان همچنين تکليف متخلفان بازار پيش فروش را هم مشخص کرده است.

بر مبناي اين آيين نامه، اقدام به پيش فروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي ممنوع بوده و اشخاصي که بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش فروش يا بدون دريافت مجوز اقدام به انتشار آگهي کنند به حبس از 91 روز تا يکسال با جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محکوم مي شوند.

همچنين براساس قانون پيش فروش تنظيم قراردادهاي پيش فروش در بنگاه هاي املاک ممنوع است و مشاوران املاک پس از انجام مذاکره مقدماتي، بايد طرفين معامله را به دفاتر اسناد رسمي هدايت کنند و نمي توانند به صورت مستقيم اقدام به تنظيم قرار داد پيش فروش کنند.



پيگيري سازمان ثبت براي ساماندهي بنگاه هاي مسکن 

رئيس سازمان ثبت اسناد در کنفرانس خبري روز گذشته خود، همچنين از ادامه پيگيري ها براي ساماندهي فعاليت مشاوران املاک خبر داد. تويسرکاني با بيان اينکه مخالف فعاليت مشاوران املاک به عنوان واسطه و عامل معرفي خريدار به فروشنده نيستيم، گفت: آنچه مسلم است اينکه مبايعه نامه هاي تنظيمي در بنگاه هاي مسکن اسناد رسمي نيستند و امروزه موارد فراواني از تخلفات ملکي ناشي از همين مبايعه نامه ها است. وي ادامه داد: فعاليت بنگاه هاي مسکن بايد ساماندهي شود و نبايد اين تلقي وجود داشته باشد که اين اسناد عادي مي توانند جايگزين سند رسمي باشند. تويسرکاني گفت: پيگيري هاي سازمان ثبت اسناد براي محدوديت فعاليت بنگاه هاي مسکن از طريق مجلس در جريان است.



علت مغايرت حجم سند رسمي با رکود سال 92 

درحالي که معاملات مسکن در 10 ماه اول سال 92، کاهش 18 درصدي در کل کشور را تجربه کرد، آمار ارائه شده از سوي رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به رشد 36 درصدي صدور سند مالکيت املاک در اين سال اشاره مي کند که اين 2 آمار متفاوت، تاييد «رکود مسکن» را با ترديد رو به رو مي سازد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، احمد تويسرکاني ديروز در نشست خود با خبرنگاران، گفت: سال 92حجمي معادل 2 ميليون و 559 هزار و 827 سند مالکيت املاک صادر شد. اما آمار بنگاه هاي املاك از انجام حداكثر 5/1 ميليون فقره معامله فروش ملك در سال 92 حكايت دارد كه نسبت به سال قبل از آن كاهش بيش از 10 درصدي را نشان مي دهد.

اين در حالي است که در سال 91، آمار صدور سند رسمي مالکيت حدود يک ميليون و 900 هزار واحد از سوي وي اعلام شد که نشان مي دهد حجم صدور سند ملکي در سال 92 معادل 36 درصد رشد داشته است.

هر چند آمار ارائه شده از سوي رئيس سازمان ثبت اسناد بيانگر افزايش حجم صدور سند در سال گذشته نسبت به سال 91 است، اما مهم ترين دليل مغايرت اين آمار با رکود 18 درصدي معاملات در سال 92 حاکي است: آمار ارائه شده از سوي تويسرکاني علاوه بر معاملات جديد، شامل صدور سند رسمي براي بخشي از املاک فاقد سند مالکيت و همچنين در بخشي ديگر شامل تبديل اسناد دفترچه اي به اسناد تک برگي است و تنها منحصر به معاملات جديد نمي شود. تويسرکاني در اين نشست در مورد نحوه تبديل و تعويض اسناد دفترچه اي به اسناد تک برگي اعلام کرد: به دليل محدوديت هاي موجود در امکانات و منابع، براي تعويض اسناد دفترچه اي قديمي به اسناد تک برگي، بخش قابل توجهي از برنامه تعويض اين اسناد در زمان معامله در دفترخانه هاي اسناد رسمي صورت مي گيرد.



 برگرفته: دنياي اقتصاد، مورخ 3/2/93، صفحه 7 (مسكن و عمران) 

 
تاريخ تنظيم: شنبه 6 اردیبهشت ماه 1393
توجه : سایت تک ملک هیچگونه مسئولیتی در مورد درستی یا نادرستی اطلاعات داده شده ندارد.